文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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